Депутат Госдумы Никита Чаплин прокомментировал новые правила изменения видов разрешенного использования земельных участков

С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 295-ФЗ, который вносит масштабные изменения в Земельный кодекс и регулирование видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Документ уже называют одной из самых значительных земельных реформ последних лет, поскольку он меняет саму логику определения того, что можно строить и делать на конкретном участке. Новые правила касаются всех без исключения владельцев земли: от дачников в СНТ до крупных застройщиков и промышленных предприятий.
 
Депутат Госдумы (фракция «Единая Россия»), член комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин сказал:
 
«Главное нововведение заключается в жесткой привязке вида разрешенного использования к градостроительным и лесохозяйственным регламентам. Если раньше существовала определенная вариативность и возможность для маневра при выборе ВРИ в пределах территориальной зоны, то теперь правила становятся императивными. Участок должен использоваться строго в соответствии с тем видом деятельности, который предусмотрен для данной территории документами градостроительного зонирования. Это означает, что размещение магазина, автомастерской или офиса на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения садоводства, становится невозможным без официального изменения территориальной зоны — процедуры сложной, длительной и требующей публичных слушаний.
 
Новый закон кардинально меняет подход к землепользованию. Раньше собственник участка в жилой зоне теоретически мог выбрать из списка разрешенных видов тот, который позволял разместить, скажем, небольшой торговый объект. С 1 марта такой возможности не будет. Вид использования должен один к одному соответствовать градостроительному регламенту. Если зона предназначена для жилой застройки — значит, там можно строить жилье, школы, детские сады, но не промышленные цеха или торговые центры.
 
Это жесткая мера, но она давно назрела. По всей стране мы видим примеры, когда в массивах ИЖС вырастают производства или коммерческие объекты, которые создают неудобства для жителей, увеличивают нагрузку на инфраструктуру, меняют облик района. Новый закон ставит заслон таким практикам. Для обычных людей, владельцев участков в СНТ или под ИЖС, ситуация не меняется: они как строили дома для проживания, так и будут строить. Тревожиться стоит тем, кто использовал участок не по назначению. Если человек открыл автомастерскую на шести сотках в садоводстве или магазин в доме, который стоит на земле под индивидуальное жилищное строительство, ему нужно внимательно посмотреть документы. Риски связаны не только с возможными административными штрафами за нецелевое использование, но и с судебными исками о сносе самовольных построек.
 
Власти не будут ходить по дворам с проверками с 1 марта, но система начнет отслеживать нарушения через налоги, через регистрацию сделок, через жалобы соседей. Сроков легализации закон не дает — это не амнистия, а установление четких правил игры на будущее. Поэтому если человек видит несоответствие, лучше не откладывать: обращаться к юристам, смотреть, можно ли привести ВРИ в соответствие через местную администрацию, либо менять профиль деятельности.
 
Особое внимание закон уделяет землям лесного фонда и сельскохозяйственного назначения. Для лесных участков вид разрешенного использования теперь должен строго соответствовать лесохозяйственному регламенту, что исключает возможность перевода таких земель под застройку без изменения категории. Для сельхозземель сохраняется требование использовать их по прямому назначению — для производства сельскохозяйственной продукции. Любое строительство, не связанное с нуждами сельского хозяйства, попадает под запрет.
 
Если у собственника уже возникло несоответствие между фактическим использованием участка и его ВРИ, закон не предлагает механизма автоматической легализации. В каждом конкретном случае необходимо анализировать ситуацию. Если объект построен давно, введен в эксплуатацию, право собственности зарегистрировано, но ВРИ участка не соответствует фактическому использованию, возможны варианты приведения документов в порядок через процедуру изменения ВРИ или через суд. Однако если объект является самовольной постройкой, возведенной без разрешений на земле, не предназначенной для такого строительства, риски сноса сохраняются и даже возрастают. Закон не требует срочной тотальной сверки документов от всех владельцев, но рекомендует провести ревизию тем, кто планирует продажу участка, его передачу по наследству или любое строительство.
 
При совершении сделок с недвижимостью после 1 марта соответствие ВРИ градостроительному регламенту будет проверяться особо тщательно. Если участок используется не по назначению, регистрация сделки может быть приостановлена. Закон также уточняет процедуру изменения границ территориальных зон и внесения изменений в правила землепользования и застройки. Теперь эти процессы становятся более прозрачными и требуют обязательного согласования с жителями. Любое расширение зоны коммерческой или промышленной застройки за счет жилых территорий должно проходить публичные слушания, что дает гражданам инструмент защиты своих прав».